مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک، معاملات ملکی را به عنوان اسنادی که باید اجبارا به صورت رسمی به ثبت برسد احصاء کردهاند و ماده ۴۸ این قانون، ضمانت اجرای محکم بیاعتباری و عدم پذیرش را برای استنکاف و امتناع از ثبت رسمی این نوع اسناد در نظر گرفته است.
استمرار معاملات غیررسمی و مشکلات ناشی از قولنامههای عادی
با این حال، ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در میان آحاد جامعه فراگیر نشد و شورای محترم نگهبان با خلاف شرع تشخیص دادن مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت و اعتباربخشی به قولنامههای عادی، به رونق معاملات غیررسمی در نظام حقوقی و معاملاتی استمرار بخشید.
فراگیر شدن معاملات غیررسمی اراضی و املاک بوسیله قولنامههای عادی، مشکلات عدیدهای مانند اختلافات حقوقی و جرایمی نظیر جعل، کلاهبرداری، زمینخواری و پولشویی را تسهیل کرد و میلیونها پرونده قضایی ایجاد نمود.
اعتبار قولنامههای عادی تا جایی ارتقاء یافت که در مواردی اسناد رسمی مالکیت تاب معارضه با این اوراق را نداشتند و دادگاهها با استناد به مقرراتی مانند ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامههای توسعه، حکم بطلان اسناد رسمی مالکیت صادر میکردند.
طرح «ارتقاء اعتبار اسناد رسمی» و تصویب قانون الزام به ثبت رسمی
به دلیل آثار مخرب قولنامههای عادی، طرح “ارتقاء اعتبار اسناد رسمی” در مجلس مطرح و نهایتاً تحت عنوان “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” به تصویب رسید.
با وجود ایرادات شورای نگهبان و ارجاع به مجمع تشخیص مصلحت نظام، رهبر شهید انقلاب این قانون را مصلحت قطعی کشور دانستند و پس از ارشادات ایشان، مجمع تشخیص مصلحت در اردیبهشت ۱۴۰۳ این قانون را موافق مصالح اجتماعی تصویب کرد.
اهداف و نوآوریهای قانون الزام به ثبت رسمی
فلسفه تصویب این قانون، سلب اعتبار از اسناد عادی و تثبیت جایگاه اسناد رسمی مالکیت است. از جمله نوآوریها:
– محدود کردن صلاحیت مشاورین املاک به مذاکرات مقدماتی و پیشنویس قرارداد برای نظاممند کردن فعالیت آنان؛
– حل چالش حدنگاری و صدور اسناد مالکیت ششدانگ برای اراضی کشاورزی با هر مساحت.
رفع تعارضات قانونی در صدور اسناد مالکیت اراضی کشاورزی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تعارضات بین قوانین قبلی را رفع کرده و صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی خرد را ممکن ساخته است. این قانون بر قانونهای سابق قانونگذاری حدنگار و جلوگیری از خرد شدن اراضی غلبه دارد.
موانع باقیمانده در تحقق حدنگاری صد درصدی
یکی از موانع اصلی، ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی است که صدور سند را صرفاً برای اراضی کشاورزی، نسقهای زراعی، باغها و ساختمانهای احداث شده مجاز دانسته است.
تعریف فنی ساختمان مستلزم وجود شالوده، دیوار و سقف است و احداث آن مستلزم هزینه و اخذ پروانه ساختمان میباشد.
دور باطل صدور پروانه ساختمان و سند مالکیت
مطابق ماده ۲ تصویبنامه شورای عالی اداری، صدور پروانه ساختمان مستلزم ارائه سند رسمی مالکیت است. این موضوع باعث ایجاد دور باطل و سردرگمی در فرآیند صدور سند و پروانه شده است.
پیشنهاد اصلاح ضوابط ساختوساز برای تسهیل حدنگاری
به منظور تحقق کامل حدنگاری و اجرای قانون، پیشنهاد شده است:
– صدور مجوز احداث حصار بدون نیاز به سند رسمی و صرفاً با مبایعهنامه عادی و استشهادیه؛
– اصلاح ماده یک قانون تعیین تکلیف جهت صدور سند برای اراضی محصور فاقد ساختمان با معیارهایی مانند دیوارچینی و حصارکشی؛
– موکول کردن اخذ پروانه ساختمان به زمانی که مالک پس از حصارکشی، سند مالکیت زمین را دریافت کرده باشد.
نتیجهگیری
این اقدامات موجب پایان دادن به سردرگمی مردم، تسهیل حدنگاری باغها و اراضی زراعی و اجرای حداکثری قانون الزام به ثبت رسمی معاملات خواهد شد.
* کارشناس حقوق ثبت و مدیر روابط عمومی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان کرمان
